最適なオール電化　リフォーム

サブリースの意味　サブリースとは、転貸・又貸しという意味です。
ビル賃貸借でサブリースというときには、オーナーが不動産会社に賃貸業務を一括してまかせて空室リスクを負わずに不動産会社から賃料を受領できるようにする事業システムのことをいいます。
オーナーが不動産会社にビルを一括して賃貸し、不動産会社がテナントに転貸するという契約関係になるためサブリースと呼ばれます(図49)。
　サブリース事業は、ビルについての所有と経営の分離のあらわれとして、アメリカの経営スタイルに由来するものですが、日本の業界で使われている用語は、カタカナであっても、アメリカの用語とは異なった使われ方がなされていることに注意を要します(図50)。
　日本では、オーナーから賃借する不動産会社をサブリース会社、ビルオーナーとサブリース会社の間の賃貸借契約をサブリース契約、サブリース会社から転借する実際の建物の利用者をテナント、サブリース会社とテナントとの間の契約をテナントとの賃貸借契約、といっています。
　他方アメリカでは、オーナー(Owner)である権利者(ランドロード、Landlord)から借りる不動産会社をテナント(Tenant)またはサブレサー(Sublessor)、テナント(サブレサー)がランドロードから借り受ける契約をマスターリース(MasterLease)またはプライマリーリース(Pri-maryLease)、テナント(サブレサー)から借り受ける実際の利用者をサブテナント(Subtenant)またはサブレシー(Sublessee)、テナント(サブレサー)とサブテナント(サブレシー)との賃貸借契約をサブリース(Sublease)またはオペレーティングリース(OperatingLease)といいます。
第5章　サブリースサブリースのメリット　サブリースは、オーナーと不動産会社の双方にメリットがあります。
オーナーにとっては、賃料回収や建物維持管理などの煩雑な事務から解放され、空室のリスクがなくなります。
不動産会社にとっては、マネジメントしうるビルが拡大しますので、大きなビジネスとなります。
かつてはビル賃貸面積がビル事業における企業のひとつの指標ともされていたため、サブリースは企業活動拡大の有力な方法でした。
アメリカでは、サブリース事業は、ビルについての所有と経営の分離を主に意味しますが、日本では異なった使われ方をします。
たとえば、⑯オーナーから賃借する不動産会社を　サブリース会社㊨ビルオーナーとサブリース会社の間　の賃貸借契約をサブリース契約㊥サブリース会社から転借する実際の　建物の利用者をテナントといいます従来のビル賃貸事業　昭和50年代後半までは、オーナーは直接に各テナントとの賃貸借契約締結や日常業務の交渉、建物の管理業務をしていました。
しかし、ビル経営の日常業務は煩雑なものですし、賃料設定や募集業務も変化が激しくなりました。
次第に、不動産会社に日常の賃料回収、建物管理をまかせて賃料の一定割合を手数料として支払う管理業務委託契約が行われるようになりました。
ただ管理業務委託契約では空室が発生したときのリスクはオーナーが負うことになります。
サブリースによる事業形態　バブル期には地価が高騰し、相続税が深刻な問題になる中で、不動産の有効活用がブームになりました。
不動産会社から土地所有者に対しビルを建設して土地を有効活用する提案がなされ、多くの物件が事業化されました。
　事業化の中でオーナーにとっての最大のリスクは空室です。
そこで空室が生じても不動産会社が空室部分の賃料を支払うこととしてオーナーが空室リスクを負わない事業形態が生まれてきました。
これがサブリースです。
　サブリース事業については、多くの場合に、不動産会社がビル完成後の転貸業務を受諾するだけではなく、ビルの計画、設計、建築に係わり、完成後のビルのテナント募集、賃料管理、建物管理などを含めて、事業全体に関わるという事業受託のシステムがとられていました。
賃料の最低保証　バブル後、サブリースの紛争の中で問題とされたのが、不動産会社は空室リスクだけを負担する空室保証をしたのか、それとも賃料の最低限度まで保証したのかという点でした。
空室保証なら、賃料相場に応じた空室部分の賃料を負担すればよいこととなり、最低保証なら賃料相場にかかわらず一定の約定賃料を負担しなくてはなりません(図51)。
　事業化当時はバブルの全盛期であったため、サブリース契約の条項では、賃料が減額されるケースは想定されていませんでした。
その後の賃料相場下落により、はじめて賃料減額が問題になり、契約書で明らかになっていなかった賃料減額請求についての法律解釈と契約の解釈が争われることとなりました。
賃料相場の下落　オフィスビルのサブリースは、ほとんどがバブル期に計画されました。
そのため、賃料は高額に設定され、テナント宛の賃料に対してオーナーに支払う比率である保証率も高く、預託金も高額でした。
　ところが、平成4年ころを境として、空室が増加するとともに賃料相場が下落を始め、バブル期に比べると賃料相場が半額ないし3分の1という状況になり、不動産会社は多大な損失を被ることとなりました。
賃料減額の申し入れ　賃料相場下落と空室増加による損失に対応するため、最初不動産会社はオーナに対して話合いによる賃料の減額を申し入れました。
オーナーとしては不動産会社に手を引かれたくないという気持ちや、借入金利の低下という経済事情から、減額の申し出に応じるケースもありました。
しかし、当初の目論見から大きくはずれる賃料しか受け取ることができないとなると、銀行からの借入を返済することもできなくなるため、減額の申し入れを拒絶するケースもありました。
法律上の賃料減額請求権の行使　そこで不動産会社から、賃料減額の了解を得られないオーナーに対し賃料減額請求がなされました。
　法律上、建物の賃料が、租税その他の負担の増減、建物価格の上昇、低下その他の経済事情の変動、近傍同種の建物との比較により不相当となったときは、契約の条件にかかわらず、将来に向かって建物賃料の額の増減を請求することができる、と定められています(注1)。
不動産会社はこの規定を根拠として、減額請求という一方的な意思表示を行い、法律上賃料が減額されたものとして、減額後の賃料だけを支払うという手段をとりました。
　賃料を一方的に減額されてしまうと、オーナーにとって借入金の返済もできないことにもなり、不利益を被ります。
オーナーからは、賃料の最低金額を保証しオーナー側にリスクは負わせないというのが不動産会社の提案だったのだから、賃料減額請求はできないはずだという主張がなされ、多くの案件が調停や訴訟に持ち込まれることとなりました(図52)。
　初期の段階で裁判所は、不動産会社は賃料減額請求ができるという立場をとっていました(注2)。
ただし、賃料減額請求は認めたものの、必ずしも不動産会社の言い分を全面的に認めたわけではなく、相当賃料の額を判断するに際して、オーナーの立場も考慮される内容の判決がなされていました。
注1 :借地借家法32条1項注2 :東京地裁平成8年6月13日判決(判例時報1595号87頁)、東京地裁平成9年6　　　月10日判決(判例時報1637号59頁)判例　事例が多くなるにつれて、裁判所からもサブリースに対して様々な考え方が示されるようになりました(注1)。

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